ת.א 003409/02 כץ נגד א.ש.י פרשקובסקי חברה לבניין בע"מ ונתיבי דור חברה לבניין ופיתוח בע"מ
מה דינו של קבלן המנסה להתחמק מההגנות של חוק מכר (דירות), חוק אשר נועד להגן מפני התמוטטות כלכלית של הקבלן או מפני מכירת דירה לקויה ופגומה.
במקרה הנדון, ניסיון ההתחמקות של הקבלן - הנתבעת, פרשקובסקי בע"מ (בתוך הנדון) היה על ידי כך שנערכו שני חוזים במקום אחד, באופן שחוזה אחד היה חוזה לרכישת הדירה על ידי רוכש הדירה מחברת נתיבי דור בע"מ וחוזה שני היה הזמנת שירותי בנייה ע"י רוכש הדירה מפרשקובסקי בע"מ למרות שבפועל פרשקובסקי בע"מ הינה קבלן בניין - וכל דבר ועניין המוכר דירה לרוכש - במקרה זה מכרה דירה למשפחת כץ.
כאשר ביקשה משפחת כץ לממש את זכויותיה על פי חוק המכר, טענה פרשקובסקי שאין החוק חל על העסקה, מן הטעם שהיא מכרה רק שירותי ביה לא ערכה לה כלל "דירה" כמשמעותה בחוק המכר (דירות).
לסוגיה זו נדרש לראשונה בביהמ"ש השלום בראשל"צ כבוד השופט מנהיים בעניין פרשקובסקי הנ"ל, ואלה הן העובדות הצריכות לענייננו :
בני הזוג כץ ביקשו לרכוש בית למגוריהם במערב ראשל"צ, ופנו לצורך כך לקבלן הבניה הידוע פרשקובסקי בע"מ המציע למכירה קוטג'ים במעבר ראשל"צ לאחר שהוצגו בפניהם תכנית הבנייה ומיקום המגרש מיועד להיבנות בית), הם נדרשו על ידי הקבלן לחתום על חבילת מסמכים בהם לא דקדקו ואף לא טרחו להיעזר בשירותיו של פרקליט ראוי לצורך ביצוע עסקה שכזו ואכן, עם הגיע מועד מסירת הקוטג' שהיה נקוב בהסכם "שירותי הבניה לא היה הקוטגק מוכן והבניה הסתיימה רק ב - 26/12/00 (עיכוב של 86 יום). ואולם בכך לא היה די, עם כניסתם לבית שנמסר באיחור כאמור התגלו בו ליקויי בנייה חמורים. בני הזוג כץ פנו לחברת פרשקובסקי בבקשה לתיקון הליקויים הנ"ל, אך זו לא מיהרה להיענות לבקשות בתואנות שונות ותוך כדי הסתמכות על פיצול החוזים שמאפשר לה, כך סברה, להתנער מאחריותה כקבלן רשום לכל דבר אשר חל עליו חוק מכר (דירות) לצורך אחריות בדק בית. לא נותר לזוג כץ כל מנוס אלא לעתור לבית משפט בתביעת פיצויים כנגד הקבלן פרשקובסקי. את הגנתו תמך הקבלן, פרשקובסקי, בטענה, שאין הוא אחראי על פי חוק מכר (דירות) הואיל ומכר לתובעים בהסכם אחד קרקע ובהסכם אחר במסווה של חברה אחרת שירותי בניה ולפי כך לא חל עליהם חוק מכר (דירות).
את הקרקע מכרה חברת נתיבי דור בע"מ ושירות בניה נעשו על ידי חברת פרשקובסקי בע"מ וכך טען הקבלן פרשקובסקי כי נתיבי דור לא מכרה דירה אלא מגרש, ופרשקובסקי לא מכרה דירה אלא סיפקה שרותי בנייה.
התובעים מצידם עתרו לפסיקת פיצויים בגין איחור במסירה וליקויי בנייה ותוך הסתמכות על חוק המכר (דירות). לעניין איחור המסירה - טענו בני הזוג כץ, כי בחוזה הבנייה עם פרשקובסקי בע"מ נקבעו פיצויים מוסכמים במידה ותאריך מסירת הדירה יתאחר מהתאריך המוסכם, ואכן תאריך המסירה נדחה בשלושה חודשים ועל כן פסק השופט שאול מנהיים את הפיצוי המוסכם כפי שקבע בחוזה עם החברה הבונה פרשקובסקי. לעניין ליקויי הבניה - חברת פרשקובסקי התנערה מאחריות לכל הליקויים שפורטו בחוו"ד המומחה בטענה של אי-תחולת חוק המכר (דירות) שעל פיו תקופת האחריות לרטיבות ואינסטלציה הינה שנתיים, ואילו בחוזה הזמנת "שירות הבנייה" מחברת נתיבי דור בע"מ נקבע כי תקופת האחריות תהייה שנה ולפיכך - אינה טענה תחולה לחוק המכר (דירות).
כאן נדרש השופט מנהיים לראשונה לסוגיה מסוג זה, בה מנסה הקבלן להתנער מאחריות לרוכש הדירות על ידי פיצול החוזים וקבע כי מדובר באותה ישות אשר באופן מלאכותי יצרה בן כלאיים דהיינו שתי חברות מתיימרות לכאורה להיות זרות זו לזו, אך בפועל פועלות כיחידה אחת והמצג שהיה בפני הרוכשים היה מצג של ישות אחת ולפיכך יש כקבלן אחר לכל דבר ועניין אשר תחולת חוק המכר (דירות) על כל הגנותיו לרוכשים חלה עליו.
משפחת כץ אכן זכתה בדין אולם נאלצה לכלות זמן וממון בבית המשפט במשך שנים עד אשר זכתה בדין.
המסקנה המתבקשת ממקרה זה כי "טובה מחשבה לפני מעשה". הסבל של משפחת כץ יכול היה להימנע אילו היתה המשפחה לפני מעשה מלווה בעו"ד ראוי שמזהיר אותה מן הפח הנטמן לה וכך היתה מונעת מעצמה את כל הויה דה לרוזה של תביעה יקרה ומתישה אפילו שבסוף ההליך יצאה וידה על העליונה.
כיום ישנם פרקליטים המלווים את רכישת הדירה החל מכל הבדיקות הראשוניות של זכויות הקבלן, איתנותו הפיננסית, המפרט הטכני, קבלת אשראי בבנק, ופוסעים עימם לאורך כל הדרך וכך עוקפים את כל המוקשים וכל המכשולים.
גם כשמקבלים את מפתחות הדירה או הבית החדשים, לא תמיד עוצרים כדי לבדוק אם הכל תקין. בכל בית ניתן למצוא ליקויי בנייה, אלא שברובם עין בלתי מזוינת לא תבחין. מי שאיננו בעל מקצוע לא יבחין בכך כי הרווח בין המרצפות גדול מ-1.5 מ"מ כפי שקובע התקן או כי גובה המשקוף אינו תיקני, שהבטון בממ"ד אינו דחוס דיו, ועוד שלל פרמטרים בהם נדרש לעמוד הקבלן המבצע. במה כן נבחין? אנחנו ניתקל בליקויים המשמעותיים יותר, כגון בעיות בצנרת, בתשתית החשמל, בחלונות לא אטומים. כל אלה הם ליקויים הפוגעים בנו בצורה ישירה. ליקויי בניה, גם אם הם נראים לפעמים קטנים ולא משמעותיים, יכולים לגרום בעתיד לפציעות ולחבלות חמורות, ובמקרים קיצוניים - אף למוות.
זכויות רוכש הדירה:
כיום, חוק המכר (דירות) אמור לתת לרוכש הדירה הגנה מפני כשלי בנייה. אלא שבפועל, מתגלגלים מקרים רבים לבתי משפט ובמקרים אחרים הרוכשים מתייאשים ומממנים מכיסם את עלות הכשלים.
על פי חוק המכר (דירות), הקבלן מחוייב בתיקון כל ליקוי בדירה המהווה אי-התאמה לתקנות התכנון והבנייה והתקנים הישראליים הרשמיים. מרבית ליקויי הבנייה הם קטנים, אך במקרים בהם מדובר בליקויים משמעותיים שהקבלן מסרב לתקן, ניתן להגיש נגדו תביעה נזיקית.
כדאי לדעת: על פי חוק מכר (דירות) אחריות הקבלן לתיקון ליקויים בדירה מתחלקת לשתי תקופות. הראשונה נקראת תקופת הבדק: צנרת - שנתיים; חדירת רטיבות - 3 שנים; מכונות, מנועים ודודים - 3 שנים; קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - 3 שנים; שקיעת מרצפות בקומת קרקע - 3 שנים; שקיעת מרצפות בחניות וכו' - 3 שנים; סדקים - 5 שנים; קילופים בחיפויים - 7 שנים; כל אי התאמה אחרת, שאינה יסודית - שנה אחת. בכל המקרים הללו חובת התיקון הינה על הקבלן, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.
אז כפי שכבר הזכרנו - אחריותו של קבלן על הבניין שבנה אינה מסתיימת עם מסירת הדירות לבעליהן החדשים, החוק קובע תקופות שונות לאיתור ותיקון ליקויים בבנייה, כמו כן גם להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. לעיתים הבעיות והחיכוכים נוצרים דווקא לאחר המסירה, בעיקר על רקע של ליקויי בנייה קשים בהעברת הזכויות על הדירה. רוכשי דירות צריכים להיות מודעים לחובותיו של הקבלן גם לאחר מסירת הדירה ולא אמורים לשחות באין סוף של חוקים תקנות, תקנים, סעיפים ותתי סעיפים ולפיכך אין מנוס מלווי משפטי ומקצועי שיחסוך הרבה כאב ראש, עוגמת נפש והוצאות נוספות ונבדות.
ועוד טיפ קןן
בעת מסירת הדירה נדרש הדייר לחתום על פרוטוקול מכירה, המעיד על כך שהדירה נמסרה לפי שביעות רצונו. מכיוון שדייר ממוצע אינו מבחין ואיננו מבין מה הוא מקבל ומה הם הלקויים והקבלן אח"כ תמיד ינפנף בפרוטוקול המסירה מומלץ ושוב - לא לוותר על לעו"ד הילווה את העסקה ולהטריח אותו להתייצב גם במועד זה יחד עם מהנדס בנין אשר יחד עם הדייר יקבלו את הדירה וידרשו כבר בשלת זה את תיקון כל הליקויים.
מה דינו של קבלן המנסה להתחמק מההגנות של חוק מכר (דירות), חוק אשר נועד להגן מפני התמוטטות כלכלית של הקבלן או מפני מכירת דירה לקויה ופגומה.
במקרה הנדון, ניסיון ההתחמקות של הקבלן - הנתבעת, פרשקובסקי בע"מ (בתוך הנדון) היה על ידי כך שנערכו שני חוזים במקום אחד, באופן שחוזה אחד היה חוזה לרכישת הדירה על ידי רוכש הדירה מחברת נתיבי דור בע"מ וחוזה שני היה הזמנת שירותי בנייה ע"י רוכש הדירה מפרשקובסקי בע"מ למרות שבפועל פרשקובסקי בע"מ הינה קבלן בניין - וכל דבר ועניין המוכר דירה לרוכש - במקרה זה מכרה דירה למשפחת כץ.
כאשר ביקשה משפחת כץ לממש את זכויותיה על פי חוק המכר, טענה פרשקובסקי שאין החוק חל על העסקה, מן הטעם שהיא מכרה רק שירותי ביה לא ערכה לה כלל "דירה" כמשמעותה בחוק המכר (דירות).
לסוגיה זו נדרש לראשונה בביהמ"ש השלום בראשל"צ כבוד השופט מנהיים בעניין פרשקובסקי הנ"ל, ואלה הן העובדות הצריכות לענייננו :
בני הזוג כץ ביקשו לרכוש בית למגוריהם במערב ראשל"צ, ופנו לצורך כך לקבלן הבניה הידוע פרשקובסקי בע"מ המציע למכירה קוטג'ים במעבר ראשל"צ לאחר שהוצגו בפניהם תכנית הבנייה ומיקום המגרש מיועד להיבנות בית), הם נדרשו על ידי הקבלן לחתום על חבילת מסמכים בהם לא דקדקו ואף לא טרחו להיעזר בשירותיו של פרקליט ראוי לצורך ביצוע עסקה שכזו ואכן, עם הגיע מועד מסירת הקוטג' שהיה נקוב בהסכם "שירותי הבניה לא היה הקוטגק מוכן והבניה הסתיימה רק ב - 26/12/00 (עיכוב של 86 יום). ואולם בכך לא היה די, עם כניסתם לבית שנמסר באיחור כאמור התגלו בו ליקויי בנייה חמורים. בני הזוג כץ פנו לחברת פרשקובסקי בבקשה לתיקון הליקויים הנ"ל, אך זו לא מיהרה להיענות לבקשות בתואנות שונות ותוך כדי הסתמכות על פיצול החוזים שמאפשר לה, כך סברה, להתנער מאחריותה כקבלן רשום לכל דבר אשר חל עליו חוק מכר (דירות) לצורך אחריות בדק בית. לא נותר לזוג כץ כל מנוס אלא לעתור לבית משפט בתביעת פיצויים כנגד הקבלן פרשקובסקי. את הגנתו תמך הקבלן, פרשקובסקי, בטענה, שאין הוא אחראי על פי חוק מכר (דירות) הואיל ומכר לתובעים בהסכם אחד קרקע ובהסכם אחר במסווה של חברה אחרת שירותי בניה ולפי כך לא חל עליהם חוק מכר (דירות).
את הקרקע מכרה חברת נתיבי דור בע"מ ושירות בניה נעשו על ידי חברת פרשקובסקי בע"מ וכך טען הקבלן פרשקובסקי כי נתיבי דור לא מכרה דירה אלא מגרש, ופרשקובסקי לא מכרה דירה אלא סיפקה שרותי בנייה.
התובעים מצידם עתרו לפסיקת פיצויים בגין איחור במסירה וליקויי בנייה ותוך הסתמכות על חוק המכר (דירות). לעניין איחור המסירה - טענו בני הזוג כץ, כי בחוזה הבנייה עם פרשקובסקי בע"מ נקבעו פיצויים מוסכמים במידה ותאריך מסירת הדירה יתאחר מהתאריך המוסכם, ואכן תאריך המסירה נדחה בשלושה חודשים ועל כן פסק השופט שאול מנהיים את הפיצוי המוסכם כפי שקבע בחוזה עם החברה הבונה פרשקובסקי. לעניין ליקויי הבניה - חברת פרשקובסקי התנערה מאחריות לכל הליקויים שפורטו בחוו"ד המומחה בטענה של אי-תחולת חוק המכר (דירות) שעל פיו תקופת האחריות לרטיבות ואינסטלציה הינה שנתיים, ואילו בחוזה הזמנת "שירות הבנייה" מחברת נתיבי דור בע"מ נקבע כי תקופת האחריות תהייה שנה ולפיכך - אינה טענה תחולה לחוק המכר (דירות).
כאן נדרש השופט מנהיים לראשונה לסוגיה מסוג זה, בה מנסה הקבלן להתנער מאחריות לרוכש הדירות על ידי פיצול החוזים וקבע כי מדובר באותה ישות אשר באופן מלאכותי יצרה בן כלאיים דהיינו שתי חברות מתיימרות לכאורה להיות זרות זו לזו, אך בפועל פועלות כיחידה אחת והמצג שהיה בפני הרוכשים היה מצג של ישות אחת ולפיכך יש כקבלן אחר לכל דבר ועניין אשר תחולת חוק המכר (דירות) על כל הגנותיו לרוכשים חלה עליו.
משפחת כץ אכן זכתה בדין אולם נאלצה לכלות זמן וממון בבית המשפט במשך שנים עד אשר זכתה בדין.
המסקנה המתבקשת ממקרה זה כי "טובה מחשבה לפני מעשה". הסבל של משפחת כץ יכול היה להימנע אילו היתה המשפחה לפני מעשה מלווה בעו"ד ראוי שמזהיר אותה מן הפח הנטמן לה וכך היתה מונעת מעצמה את כל הויה דה לרוזה של תביעה יקרה ומתישה אפילו שבסוף ההליך יצאה וידה על העליונה.
כיום ישנם פרקליטים המלווים את רכישת הדירה החל מכל הבדיקות הראשוניות של זכויות הקבלן, איתנותו הפיננסית, המפרט הטכני, קבלת אשראי בבנק, ופוסעים עימם לאורך כל הדרך וכך עוקפים את כל המוקשים וכל המכשולים.
גם כשמקבלים את מפתחות הדירה או הבית החדשים, לא תמיד עוצרים כדי לבדוק אם הכל תקין. בכל בית ניתן למצוא ליקויי בנייה, אלא שברובם עין בלתי מזוינת לא תבחין. מי שאיננו בעל מקצוע לא יבחין בכך כי הרווח בין המרצפות גדול מ-1.5 מ"מ כפי שקובע התקן או כי גובה המשקוף אינו תיקני, שהבטון בממ"ד אינו דחוס דיו, ועוד שלל פרמטרים בהם נדרש לעמוד הקבלן המבצע. במה כן נבחין? אנחנו ניתקל בליקויים המשמעותיים יותר, כגון בעיות בצנרת, בתשתית החשמל, בחלונות לא אטומים. כל אלה הם ליקויים הפוגעים בנו בצורה ישירה. ליקויי בניה, גם אם הם נראים לפעמים קטנים ולא משמעותיים, יכולים לגרום בעתיד לפציעות ולחבלות חמורות, ובמקרים קיצוניים - אף למוות.
זכויות רוכש הדירה:
כיום, חוק המכר (דירות) אמור לתת לרוכש הדירה הגנה מפני כשלי בנייה. אלא שבפועל, מתגלגלים מקרים רבים לבתי משפט ובמקרים אחרים הרוכשים מתייאשים ומממנים מכיסם את עלות הכשלים.
על פי חוק המכר (דירות), הקבלן מחוייב בתיקון כל ליקוי בדירה המהווה אי-התאמה לתקנות התכנון והבנייה והתקנים הישראליים הרשמיים. מרבית ליקויי הבנייה הם קטנים, אך במקרים בהם מדובר בליקויים משמעותיים שהקבלן מסרב לתקן, ניתן להגיש נגדו תביעה נזיקית.
כדאי לדעת: על פי חוק מכר (דירות) אחריות הקבלן לתיקון ליקויים בדירה מתחלקת לשתי תקופות. הראשונה נקראת תקופת הבדק: צנרת - שנתיים; חדירת רטיבות - 3 שנים; מכונות, מנועים ודודים - 3 שנים; קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - 3 שנים; שקיעת מרצפות בקומת קרקע - 3 שנים; שקיעת מרצפות בחניות וכו' - 3 שנים; סדקים - 5 שנים; קילופים בחיפויים - 7 שנים; כל אי התאמה אחרת, שאינה יסודית - שנה אחת. בכל המקרים הללו חובת התיקון הינה על הקבלן, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.
אז כפי שכבר הזכרנו - אחריותו של קבלן על הבניין שבנה אינה מסתיימת עם מסירת הדירות לבעליהן החדשים, החוק קובע תקופות שונות לאיתור ותיקון ליקויים בבנייה, כמו כן גם להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. לעיתים הבעיות והחיכוכים נוצרים דווקא לאחר המסירה, בעיקר על רקע של ליקויי בנייה קשים בהעברת הזכויות על הדירה. רוכשי דירות צריכים להיות מודעים לחובותיו של הקבלן גם לאחר מסירת הדירה ולא אמורים לשחות באין סוף של חוקים תקנות, תקנים, סעיפים ותתי סעיפים ולפיכך אין מנוס מלווי משפטי ומקצועי שיחסוך הרבה כאב ראש, עוגמת נפש והוצאות נוספות ונבדות.
ועוד טיפ קןן
בעת מסירת הדירה נדרש הדייר לחתום על פרוטוקול מכירה, המעיד על כך שהדירה נמסרה לפי שביעות רצונו. מכיוון שדייר ממוצע אינו מבחין ואיננו מבין מה הוא מקבל ומה הם הלקויים והקבלן אח"כ תמיד ינפנף בפרוטוקול המסירה מומלץ ושוב - לא לוותר על לעו"ד הילווה את העסקה ולהטריח אותו להתייצב גם במועד זה יחד עם מהנדס בנין אשר יחד עם הדייר יקבלו את הדירה וידרשו כבר בשלת זה את תיקון כל הליקויים.
עוה"ד מנחם פרנקל הינו בעל משרד פרנקל ושות' עורכי דין המתמחים בכל עסקאות המקרקעין, התכנון והבניה ותכנוני מיסוי מקרקעין במשרד מרכז לגישור בנושאים אלה.
http://www.frankel.co.il
http://www.frankel.co.il
